如何认定未履行批准或者登记手续的-方构成缔约过失 - 常见法律问题 - 广东立友律师事务所

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如何认定未履行批准或者登记手续的-方构成缔约过失

日期: 2017-05-10
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如何认定未履行批准或者登记手续的一方构成缔约过失,应当符合以下几个要件:

(一)只适用于依照法律或者行政法规规定须经批准或者登记才生效的合同

此处所讲的批准或者登记是合同的生效要件。一定要和物权变动的登记生效规则相区分。《物权法》规定了不动产物权变动采登记生效主义,即不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当进行不动产登记,未经登记的,不产生物权变动的效力。《物权法》第15条又明确规定了物权变动和基础合同相区分的原则,“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同的效力。”此前,由于法律规定不明确,审判实践中对于如何把握合同登记生效与物权变动登记生效之间的区别比较模糊,处理结果也不尽一致。有个别情形,法律直接规定物权登记时合同生效,如《担保法》第41条规定:“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”所以,抵押合同成立以后,未办理抵押登记的《担保法解释》也按照缔约过失予以处理,第56条规定:法律规定登记生效的抵押合同签订后,抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的,抵押人应当承担赔偿责任。”《物权法》第187条对该规定进行了修改,明确规定抵押登记是抵押权成立的要件而不是抵押合同生效的要件,严格贯彻了物权变动与合同生效相区分的原则。《合同法解释(一)》第9条规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”在适用《合同法解释(二)》的规定认定未办理批准或者登记手续而构成缔约过失时,应当限定于以批准或者登记为合同生效要件的情形,而不能把物权变动的登记生效规则混为一谈。如实践中房屋买卖合同订立后,由于房价剧烈变动而不办理房屋产权登记过户的情形,不能作为缔约过失处理,而应当按照违约处理。

(二)合同已经成立且无其他无效情形

办理批准或者登记手续从时间来看必须是以合同成立为前提,如果还处于

缔约阶段合同成立以前,不能产生办理批准或者登记手续的义务。如果合同虽然成立,但存在未经批准或者登记之外的其他合同无效的情形,即合同存在《合同法》第52条规定的无效事由的,该合同属于当然无效,自然也不会产生办理批准或者登记手续的义务。办理批准或者登记手续的义务,在性质上来看,仍属于前契约义务,而非合同义务。

(三)按照法律规定或者合同约定负有办理批准或者登记手续之义务

办理批准或者登记手续的义务,主要有两种规定方式:一

当事人可以在合同中对此项义务予以约定,也可以单独进行约定,当事人有约定的,一般可以从约定。二是法律的规定。法律对办理合同批准或者登记手续的义务承担有明确规定的,原则上只能由法律规定的人来承担此项义务,而不能通过约定来变更办理手续的义务人。如果约定的义务人与法律规定的义务人不一致的,以法律规定为准。但因此在当事人之间产生的民事上的权利义务,应当予以合理平衡。实践中也存在法律没有规定办理批准登记手续的义务人,当事人也没有约定的,原则上当事人应当对此进行补充约定,如果没有补充约定的,根据《合同法》规定的解释方法不能确定哪一方当事人负有此项义务的,则不能适用缔约过失责任处理。

(四)未办理批准或者登记手续无正当理由,即有过错

缔约过失责任是一种过错责任。依据《合同法》的规定,只有严重的过错行为,才会产生缔约过失责任。所以,未办理批准或者登记手续的一方,除其负有此项义务以外,其未履行此项义务非因客观原因即不可抗力理由时,才能认定其行为构成缔约过失。如果存在不可抗力情形,则当事人无过错,即不构成缔约过失。

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