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黄虹与梁伟健房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

日期: 2017-04-07
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广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

上诉人(原审原告):黄虹,女,汉族,1976年6月23日出生。

委托代理人:安星,广东瑞霆律师事务所律师。

委托代理人:刘天平,广东瑞霆律师事务所实习律师。

被上诉人(原审被告):梁伟健,男,汉族,1978年6月19日出生。

委托代理人:田秦川、刘应中,广东立友律师事务所律师。

原审第三人:魏中大,男,汉族,1947年1月17日出生。

原审第三人:美联物业代理(深圳)有限公司。

法定代表人:杨彩凤,系该司董事。

委托代理人:罗娟娟,系该公司职员。

委托代理人:王丽辉,广东银丰律师事务所律师。

上诉人黄虹与被上诉人梁伟健、原审第三人魏中大、美联物业代理(深圳)有限公司(以下简称美联物业)因房屋买卖合同纠纷一案,不服深圳市罗湖区人民法院(2013)深罗法民三初字第269号民事判决,向本院提出上诉,本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院经审理查明,一、涉案的位于深圳市罗湖区某花园A栋9E号住宅房产,建筑面积104.4平方米,于2012年12月19日通过继承方式转移登记在粱伟健和吴某红名下,粱伟健和吴某红各占50%产权份额。粱伟健是吴某红的儿子。吴某红与粱伟健的父亲离婚后,与魏中大同居一起生活,但是没有办理结婚手续。吴某红于2012年11月11日在深圳死亡。吴某红死亡后,吴某红的母亲江某和粱伟健通过办理继承权公证,申请由江某放弃继承,而由粱伟健继承吴某红死亡时遗留的个人合法财产即涉案房产50%份额。根据该份继承权公证书,至2013年5月8日庭审之日涉案房产全部产权份额已经登记在粱伟健一人名下。魏中大认为涉案房产也有自己的份额,因此针对涉案房产已经另案提起继承权诉讼,尚在审理中。

二、2012年11月7日,粱伟健和吴某红作为卖方、魏中大作为代理人、黄虹作为买方,签订《房屋转让合同书》1份,约定:黄虹购买涉案房产,价款人民币158万元(以下均为人民币),定金3万元,在前述合同2日内支付,该定金交由双方约定的第三人监管,买方将定金支付给监管方或者打入监管帐号后,视为卖方已经收讫定金;该定金中的5000元作为交楼押金交由第三人美联物业保管;剩余楼款由买卖双方指定的商业银行进行资金监管,卖方必须配合于买方付款日前5个工作日内到上述机构办理监管手续前述一切相关文件;并由买方于2013年1月20日前将首期款92万元支付至上述指定监管银行的帐号,买方于2013年1月20日前向按揭银行提交按揭贷款申请资料,卖方需配合买方申请按揭;该物业有抵押,卖方委托担保公司融资赎楼,卖方需于本合同签订之日起5日内出具公证委托书给担保公司及其指定人员;如果卖方未按约履行义务,买方有权要求卖方以转让成交价为基数按照日万分之四支付违约金并继续履行合同,如卖方逾期履行义务超过5个工作日,买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或者双倍返还买方已经支付的定金。合同尾部手写备注部分载明:卖方由于未能亲临现场审阅及签订本合同,由代理人魏中大代为审阅及签订,双方清楚知道代理人魏中大现未取得(即未做委托公证)公证,由此引起的法律纠纷由魏中大负责。合同尾部卖方处由魏中大签名。

三、2012年11月8日,粱伟健和吴某红出具公证委托书,委托魏中大、担保公司及其指定人员针对涉案房产,于2012年11月8日至2013年11月7日期间,办理融资赎楼等事项。

四、上述合同和公证委托书签订后,魏中大作为代理人分别于2012年11月7日、8日各收取黄虹定金15000元,并出具收据。庭审中,魏中大承认上述3万元定金中现有25000元在魏中大处,另外5000元在第三人美联物业处。

五、因吴某红于2012年11月11日在深圳死亡,卖方没有再履行办理资金监管手续等后续义务。2012年11月23日,粱伟健致函美联物业,告知吴某红去世,需要办理继承手续,并要求暂停该物业产权融资、赎楼、过户等事宜。之后,黄虹通过手机短信,要求卖方于2013年1月20日前继续协商办理首期款资金监管手续事宜,但至今未果。

黄虹的诉讼请求为:1、解除黄虹与粱伟健于2012年11月7日签署的房屋转让合同书;2、粱伟健向黄虹退还已支付的定金3万元;3、粱伟健向黄虹支付违约金31.6万元。

原审法院认为:本案属房屋买卖合同纠纷。虽然魏中大已经另案针对涉案房产提起遗产分割诉讼,但该遗产分割纠纷无论结果如何,均不影响本案实体处理。综合分析本案案情,粱伟健和吴某红于2012年11月8日出具的公证委托书中,魏中大也是被委托人之一,应视为魏中大于2012年11月7日代理粱伟健和吴某红签订的涉案《房屋转让合同书》,得到了粱伟健和吴某红的事后追认,该房屋转让合同书是粱伟健、吴某红的真实意思表示,合同内容不违反我国法律、法规的强制定规定,合法有效。吴某红去世后,粱伟健通过公证继承获得涉案房产全部份额后,在合理期限内没有履行办理资金监管手续等合同义务,确实存在客观原因,即吴某红去世后该房产目前还存在遗产继承纠纷,因此,买卖双方在此情况下没有就继续履行合同达成一致意见,不能认定属于粱伟健的单方过错,故黄虹要求粱伟健承担房屋转让总价款20%的违约金,原审法院不予支持。本案合同现实中已经不适合继续履行,黄虹要求解除涉案房屋转让合同和返还定金3万元,原审法院予以支持。魏中大应负责将保存的25000元定金直接返还给黄虹;另外5000元定金,应由第三人美联物业负责直接返还给黄虹。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定,判决:一、解除2012年11月7日,粱伟健和吴某红作为卖方、魏中大作为代理人、黄虹作为买方,双方签订的《房屋转让合同书》。二、粱伟健应于本判决生效之日起立即向黄虹返还定金人民币3万元。因该笔定金中的人民币25000元目前保存在魏中大处、人民币5000元保存在第三人美联物业处,故魏中大应于本判决生效之日起立即负责向黄虹直接返还定金人民币25000元,第三人美联物业应于本判决生效之日起立即负责向黄虹直接返还定金人民币5000元。三、驳回黄虹的其他诉讼请求。如粱伟健和第三人未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行债务期间的利息。

一审案件受理费人民币3245元,由黄虹负担人民币2965元、粱伟健负担人民币280元。

黄虹不服原审判决,向本院提起上诉,请求:1.撤销(2013)深罗法民三初字第269号民事判决第二项,第三项;2.判决梁伟健向黄虹支付违约金31.6万元;3.一审二审案件受理费由梁伟健承担。其上诉依据的事实和理由为:一审法官适用法律错误,理由如下:1.梁伟健违约的事实已无可争议。有我方提供的证据为证(如我方发出的律师催告函、电话记录、短信记录等);有魏中大、美联物业的庭审陈述为证(见一审判决书第3页第2段由魏中大的陈述;第3页倒数第3行和第4页第l行由美联物业的陈述);2.违约责任属无过错责任。违约责任的免除须法定免除。见一审判决书第6页第6行至第11行:“被告通过公证继承获得涉案房产全部份额后,在合理期限内没有履行办理监管手续等合同义务,确实存在客观原因,即吴某红去世后该房产目前还存在遗产继承纠纷,因此,买卖双方在此情况下没有就继续履行合同达成一致意见,不能认定属于被告的单方过错,……”可见:(1)在合同履行期间,梁伟健已经合法地获得了房屋所有权,具备履行合同的基本条件:(2)梁伟健在合理期限没有履行办理资金监管手续等合同义务,已是不争的违约事实。由此,梁伟健理应承担违约责任。然而,突然以“不能认定被告的单方过错”为被告免除违约责任。法律依据何在《合同法》第107条规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的,应当承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”,这个条文没有“当事人因过错”的意思,我国《合同法》采用无过错责任原则追究违约方责任是没有争议的。如果说,梁伟健违约有因(除不可抗力),那么《合同法》第121条对此类情形作出了进一步的明确规定:“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。”3.一审法官错误地理解和运用法律,导致错误的判决。一审判决的主要依据是《合同法》第六十条第一款、第一百零七条。那么让我们看看这两条是怎么规定的:《合同法》第六十条第一款--“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《合同法》第一百零七条--“当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的,应当承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任:面对被告的违约行为,依据上述两条法律条款,竟然免除了被告的违约责任。4.应当由被告返还定金,而不是第三人。根据民事诉讼“不告不理”的原则,原告没有起诉第三人,法院是依法追加第三人,而不是追加被告。本案的被告是梁伟健,魏中大只是其代理人,第三人收取定金是梁伟健的真实意思表示,至于他们中间此定金是否交接,是他们双方的问题。故法院应当判决由梁伟健返回定金。

梁伟健答辩称:1、房屋转让合同书不能履行是属于合同履行不能,切不可归责于梁伟健,梁伟健依法不应承担违约责任。2、黄虹主张违约金没有事实和法律依据,根据法律规定,只有在单方违约解除合同的情况下,才可以适用违约金条款,而本案梁伟健不存在违约,合同的解除是应黄虹的要求,我们同意,协商解除的。3、本案涉及的3万元定金,其中25000元由魏中大返还,另外5000元由美联物业承担。

魏中大答辩称:这个房屋当时由吴某红委托我通过美联公司卖掉,所有的合同都签完的,吴某红本人、梁伟健、美联公司、担保公司和我一起去公证处进行公证的,我认为房子已经卖掉了,下面应该如何履行就如何履行,但是吴某红过几天就去世了,梁伟健就推翻了卖房的合同,要将房子全部收回去。现在谈的就是房屋买卖,合同能否履行的问题,既然已经公证了,怎么能推翻呢?怎么能房子不卖了,还说不违约。

美联物业没有发表答辩意见。

本院经审理查明:(一)2012年11月28日深圳市罗湖公证处出具(2012)深罗证字第12445号公证书,证明被继承人吴某红死亡时遗留的涉案房产50%份额由其子梁伟健一人继承;(二)涉案房产于2012年12月19日通过继承方式全部产权登记于梁伟健名下。

原审查明的其他事实清楚,本院予以确认。

本院认为,虽然涉案的《房屋转让合同书》系魏中大代梁伟健和吴某红签订,但合同签订的第二日,梁伟健和吴某红即出具公证委托书委托魏中大和担保公司人员针对涉案房产办理融资赎楼手续,并结合梁伟健答辩意见中关于其一直在努力为履行合同排除障碍的陈述,本院确认魏中大代理签订房屋买卖合同的行为已得到吴某红与梁伟健的事后追认,涉案合同系买卖双方的真实意思表示,内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定,合法有效,双方应全面适当的履行各自的合同义务。

合同签订4日后,卖方之一的吴某红死亡,涉案房产因故暂时不能继续交易,买方黄虹在履行了定金交付义务后,亦对此作出适度的容忍与等候。作为吴某红的继承人,梁伟健在继承吴某红遗产的同时,亦应在所继承财产权范围内清偿吴某红生前债务,其中包括吴某红就涉案房产所产生的合同义务。2012年12月19日,涉案房产已完全登记在梁伟健个人名下,合同的履行已无障碍。但经黄虹催告后,梁伟健仍拒不履行合同义务,已构成根本违约,应当承担相应的违约责任。

涉案合同约定的违约金为转让成交价的20%计31.6万元,梁伟健向本院主张该违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”梁伟健在办理遗产继承的过程中黄虹应其请求给予了充分的等候与容忍,而梁伟健在产权过户后却拒不履行合同,恶意违约明显,但考虑到合同于2012年11月初签订,梁伟健于12月下旬表示拒绝履约,间隔时间不长,而黄虹仅支付了定金3万元,尚未支付首期款等因素,本院认为黄虹主张按合同价的20%计算违约金31.6万元过高,酌情调整为合同总价的10%即15.8万元。

关于应当返还的3万元定金,其中5000元作为交楼押金由美联物业保管,由于合同解除,美联物业应当向黄虹返还该款项;而魏中大收取的25000元定金,系作为梁伟健及吴某红的代理人收取,代理人的代理行为所产生的法律后果应由被代理人承担,故梁伟健应当承担该25000元定金的返还责任。

综上,上诉人黄虹的上诉理由部分成立,本院部分予以采信。原审判决查明事实基本清楚,实体处理不当,本院依法予以改判。依照《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

一、维持深圳市罗湖区人民法院(2013)深罗法民三初字第269号民事判决第一项;

二、撤销深圳市罗湖区人民法院(2013)深罗法民三初字第269号民事判决第三项;

三、变更深圳市罗湖区人民法院(2013)深罗法民三初字第269号民事判决第二项为:被上诉人梁伟健应于本判决生效之日起三日内向上诉人黄虹返还定金人民币3万元,其中人民币5000元由第三人美联物业代理(深圳)有限公司直接返还;

四、被上诉人梁伟健应于本判决生效之日起三日内向上诉人黄虹支付违约金人民币15.8万元;

五、驳回上诉人黄虹的其他诉讼请求。

当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一、二审受理费合计人民币9735元,由被上诉人梁伟健负担5000元,由上诉人黄虹负担4735元。

本判决为终审判决。

审 判 长 刘  粤  芳

审 判 员 赵    霞

代理审判员 张    睿

 

二〇一三年十二月十六日

书 记 员 刘司元(兼)

附相关法条:

《中华人民共和国继承法》第三十三条:继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分,继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的,对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

《中华人民共和国民法通则》第六十三条:公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定,应当由本人实施的民事法律行为,不得代理。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条:第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。

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